第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資概述

取得建設(shè)用地使用權(quán)以及進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)等，都需要大量資金。這些資金僅靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的自有資金一般難以滿足，通常需要從企業(yè)外部籌集資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金的需要，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目順利進行而開展的籌集資金的活動。

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資，可分為直接融資和間接融資，股權(quán)融資和債權(quán)融資，境內(nèi)融資和境外融資。直接融資是通過金融市場籌集資金的融資方式，如公開發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、非上市增資擴股等。間接融資是通過金融機構(gòu)籌集資金的融資方式，如銀行貸款等。直接融資和間接融資的區(qū)別主要是融資是否通過金融中介機構(gòu)。股權(quán)融資是企業(yè)的股東讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進新股東的融資方式，總股本同增加。股權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)不需要還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的盈利與增長，并要考慮企業(yè)的控股權(quán)問題。債權(quán)融資是通過借錢的方式進行融資，其所獲得的資金，企業(yè)要承擔(dān)利息，在借款到期后要向債權(quán)人償還本金。境內(nèi)融資是在我國內(nèi)地籌集資金。境外融資是在我國港澳臺地區(qū)和國外籌集資金。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源渠道主要有;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預(yù)收房款，乙方墊資，公開發(fā)行股票，發(fā)行企業(yè)債券，發(fā)行房地產(chǎn)信托，非上市增資擴股等。(1)自有資金(2)房地產(chǎn)開發(fā)貸款(3)預(yù)收房款(4)乙方墊資(5)公開發(fā)行股票(6)發(fā)行企業(yè)債券(7)發(fā)行房地產(chǎn)信托(8)非上市增資擴股

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資渠道比選

不同的融資渠道各有優(yōu)缺點，需要進行比較和選擇。在進行融資渠道比選前，先需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所需資金和自己賬戶上可動用資金等情況，確定融資數(shù)量、資金使用時間、資金使用期限等。融資渠道比選考慮的因素主要有：不同融資渠道或方式的合法合規(guī)性，融資條件的寬嚴，融資成本的高低，能否滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金數(shù)量、資金使用時間、資金使用期限(如貸款期限)等的要求。例如，選擇向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，需要了解不同商業(yè)銀行的相關(guān)貸款條件、貸款利率、貸款額度、貸款期限、貸款發(fā)放速度、貸款手續(xù)復(fù)雜程度等。在境外融資與境內(nèi)融資的比選中，如果境外融資是美元等外幣的，不僅要考慮利率的高低，還要考慮人民幣與美元等外幣的未來匯率變化。例如，境外融資時美元的貸款利率低，人民幣的貸款利率高，并且在貸款期間人民幣相對于美元是升值趨勢，則借美元、還美元劃算。但是，如果是另一種情況，雖然美元的貸款利率低，人民幣的貸款利率高，而如果在貸款期間美元相對于人民幣是升值趨勢，則現(xiàn)在借美元、到期后還美元不一定劃算。

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