第二章 不同類型房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節(jié) 居住房地產估價

一、居住房地產及其特點

(一)單宗交易規(guī)模校小，但市場交易量十分巨大

(二)具有較強的相似性、可比性

(三)不同類型住房價格內涵差異明顯

二、影響居住房地產價格的因素

(一)影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況

1.位置

2.交通條件

3.生活服務設施

4.教育配套設施

5.環(huán)境質量

(二)影響居住房地產價格的主要實物狀況

1.建筑結構、類型和等級

2.設施與設備

3.建筑質量

4.裝飾裝修

三、居住房地產估價的常用方法

(一)市場法

(二)成本法

(三)收益法

四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

(一)商品房估價的技術路線及難點處理

(二)房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理

第二節(jié) 商業(yè)房地產估價

一、商業(yè)房地產及其特點

(一)商業(yè)房地產及其種類

1.百貨店業(yè)態(tài)結構特點

2.超級市場業(yè)態(tài)結構特點

3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點

4.便利店業(yè)態(tài)結構特點

5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點

6.專賣店業(yè)態(tài)結構特點

7.購物中心業(yè)態(tài)結構特點

8.家居中心業(yè)態(tài)結構特點

9.倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點

(二)商業(yè)房地產特點

1.收益性

2.經營內容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產價格的因素

(一)影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況

1.地段繁華程度

2.交通條件

3.臨街狀況

4.樓層

(二)影響商業(yè)房地產價格的主要實物狀況

1.建筑品質及內部格局

2.凈高

3.面積

4.裝修

5.無形價值

三、商業(yè)房地產估價的常用方法

(一)收益法

(二)市場法

(三)成本法

四、商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

(一)不同經營方式商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

1.出租型商業(yè)房地產

2.運營型商業(yè)房地產

(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

1.整幢商業(yè)房地產估價

2.整層商業(yè)房地產估價

3.同層商業(yè)房地產不同鋪面估價

(三)空置、爛尾商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

第三節(jié) 商務辦公房地產估價

一、商務辦公房地產及其特點

(一)商務辦公房地產及其分類

(二)商務辦公房地產的特點

1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

3.出租經營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理

二、影響商務辦公房地產價格的因素

(一)影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況

1.集聚程度

2.交通條件

3.周邊環(huán)境

4.樓層

(二)影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況

1.外觀形象

2.內部裝修

3.設備、設施

4.智能化程度

5.物業(yè)服務水平

6.租戶類型

三、商務辦公房地產估價的常用方法

(一)收益法

(二)市場法

(三)成本法

四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

(一)商務辦公房地產租金的求取

1.租約問題

2.租金構成內涵問題

3.租金支付方式問題

4.地下車庫租金問題

(二)整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

1.單純型商務辦公房地產

2.商住型商務辦公房地產

3.綜合型商務辦公房地產

第四節(jié) 旅館房地產估價

一、旅館房地產及其估價特點

(一)旅館房地產及其特點

1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點

2.旅店、招待所及其特點

(二)旅館房地產的估價特點

1.轉讓少且一般為整體轉讓

2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大

4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產價格的主要因素

(一)影響旅館房地產價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.周圍環(huán)境

(二)影響旅館房地產價格的主要實物狀況

1.設備設施和用具

2.經營管理

三、旅館房地產估價方法的選用

(一)收益法

(二)市場法

四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

(二)星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產估價

一、餐飲房地產及其估價特點

(一)地段選擇的差異性

二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理

第六節(jié) 工業(yè)房地產估價

一、工業(yè)房地產及其估價特點

(一)涉及的行業(yè)多

(二)非標準廠房多，建筑工程造價相差大

(三)要區(qū)分設備和建筑物的造價

(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大

二、影響工業(yè)房地產價格的主要因素

(一)影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.基礎設施

3.地理位置

(二)影響工業(yè)房地產價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質和水文條件

3.房地產用途

三、工業(yè)房地產估價的常用方法

(一)成本法

(二)市場法

(三)收益法

四、工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

第七節(jié) 特殊用途房地產估價

一、停車庫的估價

(一)地下停車庫特點

(二)地下停車庫的價格特點

(三)地下停車庫常見的估價方法和技術路線

二、加油站的估價

(一)加油站房地產估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

(二)加油站常見的估價方法和技術路線

考試要求

1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

2.掌握商業(yè)房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

6.熟悉工業(yè)房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

7.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。

（責任編輯：）

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