解 析

一、問(wèn)答題

(一)解：3.在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

屬于站在特定的投資者角度和立場(chǎng)上的估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值而是投資價(jià)值，即使是這兩家開(kāi)發(fā)公司選擇了同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)應(yīng)價(jià)評(píng)估，也會(huì)導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果。兩家估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有差異的主要原因有：

(1)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有不同的自身?xiàng)l件。如：不同的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力、不同的開(kāi)發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)、不同的納稅狀況、不同的開(kāi)發(fā)利用方式(包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次)等。

(2)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不同。如：對(duì)未來(lái)的信心不同、不同的價(jià)值取向和產(chǎn)品定位等。

(二)解：

4.(1)不正確。

(2)原因：現(xiàn)在該宗土地重新取得價(jià)格可能要超過(guò)2000萬(wàn)元，但該辦公用房市場(chǎng)價(jià)值4000萬(wàn)元中包括社會(huì)平均正常合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，換句話(huà)說(shuō)，相比5年前多出的1000萬(wàn)元中肯定包含社會(huì)平均正常合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，也可能包含上漲的土地重新取得價(jià)格。

(三)解：

2.(1)第二種估價(jià)思路更合適。劃撥土地上房屋對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)墒茏尫窖a(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，由于該直管公房地處繁華商業(yè)區(qū)，且其剩余經(jīng)濟(jì)壽命有限(按磚混結(jié)構(gòu)40年經(jīng)濟(jì)壽命考慮，實(shí)際年齡53年，已過(guò)經(jīng)濟(jì)壽命，即使經(jīng)過(guò)兩次大修能延長(zhǎng)其經(jīng)濟(jì)壽命，但剩余經(jīng)濟(jì)壽命也有限)，在規(guī)劃許可前提下。完全可以考慮拆除重建為商業(yè)用房?？砂瓷虡I(yè)用途補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，現(xiàn)在估價(jià)可按商業(yè)用途土地估價(jià)。

(2)土地按商業(yè)用途估價(jià)，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)將現(xiàn)有建筑物全部拆除重建商業(yè)用房，最后扣減將劃撥住宅用地變成出讓商業(yè)用途應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。

二、單項(xiàng)選擇題

1.800萬(wàn)元/3.5=228.57萬(wàn)元，一層價(jià)格：228.57萬(wàn)元，二層價(jià)格：0.7×228.57萬(wàn)元=160萬(wàn)元，一二層合計(jì)：388.57萬(wàn)元，400萬(wàn)元-388.57萬(wàn)元=11.43萬(wàn)元。

3.繼承手續(xù)屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日，根據(jù)孰短原則，應(yīng)以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益年限，在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響。

7.A.錯(cuò)。理論教材341頁(yè)應(yīng)扣減項(xiàng)目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、買(mǎi)方稅、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用。

C.錯(cuò)。項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。

9.店面的土地價(jià)值=200-800×90%×1000=128(萬(wàn)元)，倉(cāng)庫(kù)的土地價(jià)值=200-500×85%×2000=115(萬(wàn)元)，住宅的土地價(jià)值=195-650×90%×1500=107.25(萬(wàn)元)，店面應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=128/350.25=36.55%。

10.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定，房屋拆遷公司不等于拆遷人。

拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

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