六、估價測算過程

(一)市場法測算過程

1.選擇可比實例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。

實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

實例C：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。

表1修正因素比較表

2.確定可比實例修正指數(shù)

(1)交易情況修正

以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。

(2)交易日期修正

由于選取可比實例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對

可比實例的交易日期不做修正。

(3)區(qū)域因素修正

可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正(具體過程略)。

(4)個別因素修正

可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進行修正(具體過程略)。

比較因素修正指數(shù)詳見表2。

表2 比較因素修正指數(shù)表

3.可比實例比準價格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實例的交易價格修正如表3：

表3交易價格修正計算表

4.比準價格測算

各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格(單價)為：

(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/㎡

（責(zé)任編輯：fky）

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