答案：

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。高架橋可能帶來大的客流量，使商業(yè)用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來的價格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的因素。高架路對于居住用房來說，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價格下降。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。三個月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場可能在半年內(nèi)就會有很快的反應(yīng)。這時候應(yīng)該選越短的時期越好。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法估價時，運營費用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。因此，測算凈收益時不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。房改房、經(jīng) 濟適用住房估價的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格等的估價，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進行的估價。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。采用動態(tài)分析法測算該舊廠房正常購買總價時，應(yīng)扣除的項目包括裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、購買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補交的出讓金。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。一年后估價時，應(yīng)按照商業(yè)用途進行估價。

5、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》，土地取得相關(guān)稅費包括：新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費、耕地占用稅、征地管理費、政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。這里就包括了ABC三個選項。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。店面、倉庫、住宅的建筑物價值分別為1000×800×90%=72萬元、2000×500×85%=85萬元、1500×650×90%=87.75萬元，則店面、倉庫、住宅的土地價值分別為128萬元、115萬元、107.25萬元，所以店面分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為128/(128+115+107.25)=36.55%。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。選項A錯誤，被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由征收人和被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定;選項B錯誤，因征收估價對象為收益性店面，所以應(yīng)選用收益法進行估價。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。張某的權(quán)益價格=剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。王某的權(quán)益價格=剩余3年租期的正常市場租金與180元/㎡條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格=該店面無債務(wù)條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點的現(xiàn)值之和。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業(yè)用地及其廠房，又花費了100萬元構(gòu)建雕塑，兩項共計1100萬元，還會涉及稅費等花費，因此甲公司的實際花費大于1100萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價采用較多的是成本法。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。到2014年6月，工業(yè)用地地價增值10%，此時地價為600+600×10%=660萬元，考慮折舊的影響，建筑物價值低于400萬元，此時房地產(chǎn)售價小于1060(660+400)萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。處分抵押房地產(chǎn)時，拍賣所得應(yīng)首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費用。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是經(jīng)營收入的測算。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益的測算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。

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