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例題：在資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中，預(yù)測(cè)的資本性支出應(yīng)當(dāng)包括( )

A、維護(hù)性資本支出

B、完成在建工程和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)等的必要支出

C、資產(chǎn)改良資本性支出

D、與企業(yè)擴(kuò)張相關(guān)的資本性支出

答案：AB

三、資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。

例題：投資性房地產(chǎn)主要包括( )

A、經(jīng)營(yíng)中的建筑物

B、已出租的土地使用權(quán)

C、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D、已出租的建筑物

答案：BCD

(二)投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

1、以經(jīng)營(yíng)性租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于此范圍。

3、某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4、企業(yè)將建筑物出租，向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

5、自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。比如：企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。如果一個(gè)樓盤(pán)，一層出租給一家超市，其余樓層出售，在這種情況下，如果一層能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性資產(chǎn)，其他作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(存貨)。

(三)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)

1、市場(chǎng)比較法：與第四章一樣，注意投資性房地產(chǎn)租約所帶來(lái)的影響。

2、直接資本化法：預(yù)期收益除以資本化率求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法P=A/R.

3、收益乘數(shù)法：收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益，房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù);收益乘數(shù)包括毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘數(shù)(扣除空置率和收租損失)和凈收益乘數(shù)

(1)當(dāng)采取月租金來(lái)求取股價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以月租金來(lái)求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，應(yīng)通過(guò)價(jià)格除以年租金來(lái)求取毛租金乘數(shù)。

(2)潛在毛收入乘數(shù)是假定房地產(chǎn)充分利用、無(wú)空置情況下的收入，包括了租金以外的收入。

(3)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

(4)凈收益又稱(chēng)凈運(yùn)營(yíng)收益，是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的得到的凈營(yíng)運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。

4、現(xiàn)金流折現(xiàn)法：同房地產(chǎn)評(píng)估的收益法。

5、租期及回收金額折現(xiàn)法：需考慮評(píng)估時(shí)租約其租金水平偏離市場(chǎng)實(shí)際情況。

四、資產(chǎn)評(píng)估在金融工具計(jì)量中的應(yīng)用

金融工具及其計(jì)量金融工具是指形成一個(gè)企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其他單位的金融負(fù)債或權(quán)益工具的合同。包括金融資產(chǎn)、金融負(fù)債和權(quán)益工具。金融資產(chǎn)包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、貸款、股權(quán)投資、債權(quán)投資等;金融負(fù)債通常指應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付債券等。從發(fā)行方看，權(quán)益工具通常指企業(yè)發(fā)行的普通股、認(rèn)股權(quán)證等。

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則---金融工具的確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量，且不扣除將來(lái)處置該金融資產(chǎn)時(shí)可能發(fā)生的交易費(fèi)用。

金融工具評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

(掌握)金融工具可以分為基礎(chǔ)金融工具和衍生金融工具

1、基礎(chǔ)金融工具包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機(jī)構(gòu)的款項(xiàng)、普通股以及代表在未來(lái)期間收取或支付金融資產(chǎn)的合同權(quán)利或義務(wù)等，如應(yīng)收款、應(yīng)付款，存出保證金和存入保證金等。

2、衍生金融工具是指金融工具確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則涉及的，具有下列特征的金融工具或其他合同：

(1)其價(jià)值隨著特定利率/金融價(jià)格/商品價(jià)格/匯率等變量的變化而變化。

(2)不要求初始凈投資或有求很少的初始凈投資。

(3)在未來(lái)某一日期結(jié)算，結(jié)算需要經(jīng)歷一段特定時(shí)間，包括遠(yuǎn)期合同/期貨合同/互換和期權(quán)等

例題：企業(yè)的客戶貸款、客戶存款、債券投資和應(yīng)付債券等屬于( )

A、財(cái)務(wù)金融工具

B、基礎(chǔ)金融工具

C、資本金融工具

D、衍生金融工具

答案：B

(三)金融工具的評(píng)估方法

存在活躍交易市場(chǎng)的金融工具，活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值;不存在活躍市場(chǎng)的金融工具采用合

1、權(quán)益工具的評(píng)估方法

權(quán)益工具，是指能證明擁有某個(gè)企業(yè)在扣除所有負(fù)債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益的合同。從發(fā)行方看，權(quán)益工具通常指企業(yè)發(fā)行的普通股、在資本公積下核算的認(rèn)股權(quán)等。評(píng)估師可以根據(jù)實(shí)際情況分別采用收益法、市場(chǎng)法、成本法對(duì)權(quán)益工具的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

2、 不含衍生工具的金融負(fù)債的評(píng)估方法

(1)固定利率金融負(fù)債的評(píng)估方法

固定利率金融負(fù)債的公允價(jià)值通常采用未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法確定，即通過(guò)一個(gè)合適的折現(xiàn)率計(jì)算該金融負(fù)債預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。

通過(guò)金融負(fù)債合同內(nèi)的利息和本金條款，可以明確金融工具未來(lái)的現(xiàn)金流量。折現(xiàn)率可根據(jù)待估金融工具的合同條款和實(shí)質(zhì)特征，采用市場(chǎng)上其他金融工具的市場(chǎng)收益率作為折現(xiàn)率。

(2)浮動(dòng)利率金融負(fù)債的評(píng)估方法

也是采用未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法，在確定未來(lái)現(xiàn)金流時(shí)，浮動(dòng)利率金融負(fù)債的合同條款往往只規(guī)定合同期內(nèi)的利息率隨著某些基礎(chǔ)金融變量(比如倫敦銀行同業(yè)拆解利率)的變化而變化，未來(lái)現(xiàn)金流無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)，因此，評(píng)估師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)金融變量的變化做出估計(jì)。

第三節(jié) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估的評(píng)估報(bào)告

一、評(píng)估報(bào)告特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，特點(diǎn)主要體現(xiàn)在評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型上
評(píng)估目的	是為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中的各類(lèi)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的不同導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告的不同。
價(jià)值類(lèi)型	以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估報(bào)告的價(jià)值類(lèi)型是公允價(jià)值或特定價(jià)值，應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)得會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件。其他報(bào)告分市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型和非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。

二、評(píng)估報(bào)告的特別要求

評(píng)估程序或條件受到限制時(shí)的要求評(píng)估程序或條件受限時(shí)不得出具評(píng)估報(bào)告。而一般的評(píng)估報(bào)告經(jīng)協(xié)商可以出具，但評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明受限情況及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。主要原因在于會(huì)計(jì)計(jì)量的需求，公允價(jià)值信息必須具有可靠性。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)修改時(shí)的要求以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估報(bào)告是基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)核算和披露要求而完成的，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)修改后，無(wú)法完全遵守評(píng)估指南中規(guī)定的，評(píng)估師應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和審計(jì)規(guī)范的協(xié)調(diào)與要求由于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，除與委托方溝通外，還應(yīng)與企業(yè)的會(huì)計(jì)師和審計(jì)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通，以充分理解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)核算的具體要求。

評(píng)估方法與前期不一致時(shí)的說(shuō)明與要求如果前期采用的評(píng)估方法所依據(jù)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)已發(fā)生重大變化而不再適用，或采用與前期不同的方法更能反映評(píng)估的公允價(jià)值時(shí)，評(píng)估師可以變更評(píng)估方法，但應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中描述相應(yīng)的變動(dòng)并說(shuō)明原因。

例題：當(dāng)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估的評(píng)估程序或條件受到限制時(shí)( )

A、應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估程序受限情況及其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響

B、不得出具評(píng)估報(bào)告

C、應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的使用限制

D、出具限制性評(píng)估報(bào)告

答案：B

例題：由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)法完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南(試行)》的要求時(shí)，( )

A應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行充分說(shuō)明

B不得出具簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告

C應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型

D不得出具完整性評(píng)估報(bào)告

答案：A

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