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2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)講義（11）

發(fā)表時(shí)間：2011/7/5 15:01:51 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信：

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第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格種類

按權(quán)益不同	所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格
按價(jià)格形成方式不同	市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格
按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)不同	土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格
按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位	房地產(chǎn)總價(jià)格
	房地產(chǎn)單位價(jià)格（說(shuō)明價(jià)格高低水平）
	樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e地價(jià) 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率=建筑總面積/土地總面積建筑密度=基地面積/建筑面積土地單價(jià)=土地總價(jià)/土地面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率
其它價(jià)格類型	申報(bào)價(jià)格：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格成交申報(bào)制度，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府如實(shí)申報(bào)價(jià)格
例題：?jiǎn)挝唤ㄖ锩娣e地價(jià)是這平均每單位建筑面積上的土地價(jià)格，它稱為（）。 A. 樓面地價(jià) B. 總價(jià)格 C. 單位價(jià)格 D. 土地使用權(quán)價(jià)格答案：A 例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度。 A.評(píng)估 B.申報(bào) C.公示 D.登記答案是：B 例題：某宗地，土地單價(jià)為3000元/平方米，該宗地容積率為1.5，建筑面積為150平方米，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。 A.20 B.200 C.2000 D.4500 答案是：C 例題：若反映宗地地價(jià)水平，（）指標(biāo)更具說(shuō)服力。 A.建筑總價(jià)格/土地總面積 B.土地總價(jià)格/土地總面積 C.房地總價(jià)格/土地總面積 D.土地總價(jià)格/建筑總面積答案是：D 例題：某宗土地1000㎡。國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來(lái)最可行的方案是（）。 A.建筑物建筑總面積為5000㎡，底層建筑面積為700㎡ B.建筑物建筑總面積為1500㎡，底層建筑面積為300㎡ C.建筑物建筑總面積為4800㎡，底層建筑面積為600㎡ D.建筑物建筑總面積為7000㎡，底層建筑面積為400㎡答案：C

二、房地產(chǎn)價(jià)格特征

權(quán)益價(jià)格	房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押不能轉(zhuǎn)移物質(zhì)實(shí)體本身，只是轉(zhuǎn)移與物質(zhì)實(shí)體有關(guān)的權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等
價(jià)格與用途相關(guān)	土地因用途不同而產(chǎn)生價(jià)格上的巨大差異
價(jià)格具有個(gè)別性	沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)
價(jià)格可比性	形成房地產(chǎn)的價(jià)格的各項(xiàng)因素可以比較，從而比較房地產(chǎn)的價(jià)格。
例題:地價(jià)的特征包括（）。 A.地價(jià)是地租的資本化 B.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格 C.地價(jià)具有增殖性 D.地價(jià)具有穩(wěn)定性 E.地價(jià)與用途無(wú)關(guān) 答案：ABC

三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一般可以分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素一般因素是影響一定區(qū)域內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境因素。個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素與建筑物個(gè)別因素，是宗地或具體房產(chǎn)的特征對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。
一般因素	經(jīng)濟(jì)因素	(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 (2)財(cái)政金融因素 (3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素
	社會(huì)因素	(1)人口因素（人口數(shù)量、人口密度、人口素質(zhì)） (2)家庭規(guī)模因素 (3)房地產(chǎn)投機(jī)因素（即可能促進(jìn)上漲和下跌，也可能抑制上漲和下跌） (4)教育科研水平和治安因素 (5)社會(huì)福利因素
	行政因素	(1)土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策 (2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 (3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 (4)行政隸屬關(guān)系變更 (5)交通管制
	心理因素	人們的偏好
區(qū)域因素	區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境因素。
	商服繁華因素	這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。
	道路通達(dá)因素	這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
	交通便捷因素	這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
	城市設(shè)施狀況因素	(1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 (2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。 (3)文化娛樂(lè)設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。
	環(huán)境狀況因素	若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低
土地的個(gè)別因素建筑物的個(gè)別因素	區(qū)位因素	區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素，區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升;相反，則地價(jià)下跌。
	面積因素、寬度因素、深度因素	一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。
	形狀因素	土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。
	地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素	地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高;反之，土地高低不平，地價(jià)較低。
	容積率因素	容積率越大，地價(jià)越高;反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。
	用途因素	般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的
	土地使用年期因素。	在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高
	面積、結(jié)構(gòu)、材料等	筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。
	設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好	建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。
	施工質(zhì)量	建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。
	法律限制	有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。如高度限制、消防管制等。
	建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)	建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。
例題：下列影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，不屬于區(qū)域因素的是（）。 A.商服繁華因素 B.道路通達(dá)因素 C.環(huán)境狀況因素 D.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素答案：D 例題：影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括（） A.房地產(chǎn)價(jià)格政策 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略 C.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 D.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 E.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 答案是： A\B\D\E