第二節(jié)、貸款抵押分析
一、貸款抵押設(shè)定條件（掌握）
1、抵押的范圍
按照我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押。包括：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
按照我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但是大家要注意，這個(gè)土地使用權(quán)不包括上面可以用來(lái)抵押的財(cái)產(chǎn)當(dāng)中的第五項(xiàng)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
2、貸款抵押額度的確定
抵押物的認(rèn)定
銀行對(duì)選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)，其中，對(duì)國(guó)有企業(yè)，應(yīng)該核對(duì)抵押物的所有權(quán)；對(duì)實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的企業(yè)，要求具有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明，也就是要求所有人同意物品被抵押；而集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，除應(yīng)該核對(duì)抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明；用共同財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，則應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有份額為限。
抵押物的估價(jià)
抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。
估價(jià)方法
由于我們國(guó)家還沒(méi)有相關(guān)法律就抵押物估價(jià)問(wèn)題做出具體規(guī)定，所以，我們一般的做法，就是抵押人和我們銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價(jià)值，委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估或銀行自行評(píng)估。一般的評(píng)估方法是：對(duì)于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來(lái)的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素；而對(duì)于機(jī)器設(shè)備的造價(jià)，主要考慮的因素是無(wú)形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊；對(duì)庫(kù)存產(chǎn)品、產(chǎn)成品等存貨的估價(jià)，主要是考慮抵押物的市場(chǎng)價(jià)格、預(yù)計(jì)市場(chǎng)漲落、抵押物銷售前景；對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。
此外，估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性，也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。
抵押率的確定
確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容：
一是依據(jù)抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物如果適用性強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。
二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可以通過(guò)下列方面進(jìn)行分析：實(shí)體性貶值（即由于使用磨損和自然損耗造成）、功能性貶值（由于技術(shù)相對(duì)落后）和經(jīng)濟(jì)性貶值（由于外部環(huán)境變化）。
抵押率的計(jì)算公式：
抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×100%
貸款抵押額度的確認(rèn)
它的計(jì)算公式是：
抵押貸款額=抵押物評(píng)估值×抵押貸款率
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出它的抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不能超出其余額部分。
抵押合同的簽訂
抵押合同包括以下內(nèi)容：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額，債務(wù)人履行債務(wù)的期限，抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬，抵押擔(dān)保范圍，以及當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，辦理財(cái)產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。
3、抵押的效力
抵押擔(dān)保的范圍
抵押擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。
抵押物的轉(zhuǎn)讓
在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?？傊?，抵押權(quán)不能與其所擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債券的擔(dān)保。
抵押物的保全
在抵押期間，抵押人必須要保證抵押物價(jià)值不受損害，如果出現(xiàn)損害，那么銀行可以要求抵押人對(duì)損害的部分加以彌補(bǔ)，以保證銀行的抵押權(quán)。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消失，抵押權(quán)也消失。
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正實(shí)現(xiàn)。
二、貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析
1、貸款抵押分析（了解）
貸款抵押可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)、未辦理有關(guān)登記手續(xù)、將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意、以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人同意、資產(chǎn)評(píng)估不真實(shí)，導(dǎo)致抵押物不足值、未抵押有效證件或抵押的證件不齊、因主合同無(wú)效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無(wú)效、抵押物價(jià)值貶損或難以變現(xiàn)共8種。
2、貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范（掌握）
貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范的措施有：對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查、對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估、做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力、抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限。
例題：
1、貸款抵押是指借款人或第三人在( )的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí)，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
a 不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)
b 轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)
c 不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使有權(quán)
d 轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使有權(quán)
答案:a
[解析] 根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí)，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。